Když omezení existuje, ale v listu vlastnictví ho nenajdete

Mnoho kupujících stále vychází z představy, že co není zapsané v katastru nemovitostí, neexistuje.

Nemusí tomu tak být u všech nemovitostí. Některá předkupní práva mohou existovat i bez zápisu na listu vlastnictví – a právě zde vzniká prostor pro vážné právní komplikace.

Formálně „čistý“ list vlastnictví ještě automaticky neznamená právně bezvadnou nemovitost.

Co je předkupní právo?

Předkupní právo znamená, že pokud se vlastník rozhodne nemovitost prodat, musí ji nejprve nabídnout oprávněné osobě za stejných podmínek, za jakých ji chce převést na jiného kupujícího.

Teprve pokud oprávněná osoba nabídku nevyužije, může dojít k převodu na třetí osobu.

V praxi se nejčastěji setkáváme s předkupním právem:

• smluvním,

• spoluvlastnickým,

• zákonným,

nebo historicky vzniklým na základě zvláštních právních předpisů.

Proč nemusí být předkupní právo zapsané v katastru?

Řada lidí automaticky předpokládá, že každé předkupní právo musí být viditelné v katastru nemovitostí. To je omyl.

Do katastru se zapisují především věcná práva k nemovitostem. Některá předkupní práva však působí pouze závazkově nebo vznikají přímo ze zákona, aniž by jejich existence byla podmíněna zápisem do katastru nemovitostí.

V praxi tak může existovat:

• předkupní právo vyplývající ze smlouvy,

• právo založené zvláštním zákonem,

• nebo historicky vzniklé omezení,

aniž by bylo z listu vlastnictví jakkoli patrné.

Rizikové situace v praxi

Historické smlouvy a starší převody

U starších nemovitostí lze narazit na smlouvy obsahující předkupní právo, které nikdy nebylo vloženo do katastru nemovitostí. Typicky se může jednat například o:

• privatizační smlouvy,

• převody mezi obcemi a fyzickými osobami,

• developerské projekty,

• rodinné majetkové převody.

Kupující se o existenci takového omezení někdy dozví až dodatečně.

Spoluvlastnické vztahy

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků bylo sice výrazně omezeno, ale v některých situacích stále existuje.

Typicky může vzniknout například při:

• dědění,

• převodech bez možnosti spoluvlastníků ovlivnit vznik spoluvlastnictví,

• nebo ve specifických přechodných situacích.

Ani zde nemusí být vše zřejmé pouze z výpisu z katastru.

Zvláštní zákonná předkupní práva

Některé právní předpisy zakládají předkupní práva přímo ze zákona. Objevit se mohou například:

• u kulturních památek,

• v některých případech ochrany přírody,

• u infrastrukturních staveb,

• nebo v souvislosti s veřejným zájmem.

Právě tato zákonná omezení bývají pro běžné kupující nejméně viditelná a k nim se ještě vrátíme.

Jaké mohou být důsledky?

Pokud dojde k převodu nemovitosti bez respektování existujícího předkupního práva, může oprávněná osoba:

• domáhat se převodu nemovitosti na sebe,

• požadovat náhradu škody,

• napadat platnost převodu,

• nebo vstoupit do již existujícího právního vztahu.

Pro kupujícího to může znamenat:

• dlouhé soudní spory,

• finanční ztrátu,

• komplikace při financování,

• problémy při následném prodeji nemovitosti.

Proč nestačí pouze kontrola katastru?

Katastr nemovitostí je mimořádně důležitý zdroj informací, ale nepředstavuje absolutní garanci právní bezvadnosti nemovitosti.

Bezpečná koupě nemovitosti často vyžaduje širší právní prověření, například:

• kontrolu nabývacích titulů,

• starších smluv,

• historických převodů,

• souvisejících rozhodnutí úřadů,

• spoluvlastnických vztahů,

• nebo zvláštních zákonných omezení.

Právě zde se v praxi ukazuje význam kvalitní realitní diagnostiky, která pomáhá odhalovat právní vady nemovitosti a další skrytá rizika ještě před podpisem kupní smlouvy na prodej nemovitosti či rezervační smlouvy na prodej nemovitosti.

Liška vidí i to, co v katastru chybí.

Největší právní problémy u nemovitostí často nejsou vidět na první pohled – a někdy ani v samotném katastru.

🦊 Liščí tip

Důkladná právní a realitní diagnostika může rozhodnout o tom, zda bude koupě nemovitosti bezpečnou investicí, nebo začátkem vleklého právního problému.

👉 Sledujte další články blogu Realitní Liška Redika, kde se budeme detailně věnovat zákonným předkupním právům, skrytým právním vadám nemovitostí i rizikům při koupi investiční nemovitosti nebo prodeji nemovitosti.

Přihlaste se k odběru newsletteru Realitní Liška Redika nebo si přečtěte další článek.

<< předchozí článek | další článek >>