Liščí tip 7: Zákonná předkupní práva nezapsaná v KN

Přehled nejdůležitějších případů včetně právních souvislostí

Mnoho lidí se domnívá, že pokud v katastru nemovitostí není uvedeno předkupní právo, žádné neexistuje. Český právní řád však obsahuje několik situací, kdy předkupní právo vzniká přímo ze zákona, případně může existovat bez zápisu do katastru nemovitostí.

Právě tato „skrytá“ omezení mohou mít zásadní dopad na převod nemovitosti, její hodnotu i právní jistotu kupujícího.

1. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků

Základní úprava se nachází v § 1124 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Aktuální právní úprava stanoví, že spoluvlastník má předkupní právo pouze ve specifických případech.

Kdy předkupní právo vzniká?

Předkupní právo existuje tehdy, pokud spoluvlastnictví vzniklo:

• pořízením pro případ smrti,

• nebo jinou právní skutečností, při níž spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.

Typicky jde zejména o:

• dědictví,

• rozhodnutí soudu,

• zákonné přechody vlastnictví.

Jak dlouho trvá?

Podle § 1124 odst. 1 OZ: „Předkupní právo spoluvlastníků trvá šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví.“

Po uplynutí této lhůty zákonné předkupní právo zaniká.

Praktický problém

V katastru často neuvidíte informaci:

• kdy přesně spoluvlastnictví vzniklo,

• z jakého právního důvodu vzniklo,

• ani zda stále běží šestiměsíční lhůta.

Kupující tak může nabýt podíl v situaci, kdy předkupní právo ještě existuje, aniž by to bylo zřejmé z listu vlastnictví.

2. Předkupní právo státu u kulturních památek

Další významné zákonné předkupní právo obsahuje: § 13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči

Čeho se týká ?

Stát má předkupní právo:

• ke kulturním památkám,

• národním kulturním památkám,

• a některým movitým kulturním hodnotám.

U nemovitostí může jít například o:

• historické objekty,

• tvrze,

• zámky,

• významné historické domy,

• technické památky.

Jak funguje ?

Vlastník musí před zamýšleným převodem nabídnout věc státu. Teprve pokud stát právo nevyužije, lze nemovitost převést jiné osobě.

Proč bývá problém?

Ne každé omezení bývá v praxi dostatečně viditelné v běžném právním prověření.

Zejména u starších objektů může být rozhodující:

• evidence Národního památkového ústavu,

• správní rozhodnutí,

• historické statusy objektu.

Pouhá kontrola listu vlastnictví nemusí být dostačující.

3. Předkupní práva podle zákona o ochraně přírody a krajiny?

V určitých případech mohou vznikat zvláštní veřejnoprávní režimy související se ákonem č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny

Například:

• v národních parcích,

• chráněných krajinných oblastech,

• nebo u pozemků se zvláštním režimem ochrany.

Důležité upozornění

Tento zákon neobsahuje obecné univerzální předkupní právo ke všem pozemkům v chráněných územích. V praxi však mohou vznikat:

• omezení převodů,

• zvláštní režimy hospodaření,

• nebo individuální předkupní mechanismy založené zvláštními předpisy či rozhodnutími.

Právní situaci je proto nutné vždy posuzovat individuálně.

4. Předkupní právo státu pro významné investice a infrastrukturu

Specifická předkupní práva mohou vznikat také podle zvláštních zákonů upravujících:

• dopravní infrastrukturu,

• energetické stavby,

• veřejně prospěšné stavby,

• nebo strategické investice státu.

Typicky jde o situace související například s:

• dálnicemi,

• železničními koridory,

• energetickými vedeními,

• vodními stavbami.

Nejčastějším problémem je, že tato práva mohou:

• existovat pouze ve smlouvách,

• být evidována mimo katastr,

• nebo být dohledatelná pouze z archivních dokumentů.

Právě zde vzniká jedno z největších rizik při koupi starších nemovitostí.

Proč je to v praxi tak nebezpečné?

Kupující často kontroluje:

• list vlastnictví,

• exekuce,

• zástavy,

• věcná břemena.

Jenže zákonná předkupní práva mohou existovat „vedle“ katastru. A právě proto může být formálně čistá nemovitost právně problematická.

Co by měla obsahovat kvalitní právní prověrka nemovitosti?

Bezpečné prověření nemovitosti by mělo zahrnovat zejména:

• analýzu nabývacích titulů,

• kontrolu historických smluv,

• posouzení způsobu vzniku spoluvlastnictví,

• prověření veřejnoprávních omezení,

• kontrolu památkové ochrany,

• posouzení územních a infrastrukturních vazeb,

• a vyhodnocení zvláštních zákonných režimů.

Závěr

Zákonné předkupní právo patří mezi nejvíce podceňovaná právní rizika při převodech nemovitostí. Největší problém spočívá v tom, že:

• nemusí být viditelné,

• kupující o něm nemusí vědět,

• a přesto může významně zasáhnout do vlastnického práva.

Právě proto nestačí pouze „čistý list vlastnictví“. U některých nemovitostí je důkladná právní diagnostika naprosto zásadní.

Liška vidí i to, co v katastru chybí.

Největší právní problémy u nemovitostí často nejsou vidět na první pohled – a někdy ani v samotném katastru.

🦊 Liščí tip

Důkladná právní a realitní diagnostika může rozhodnout o tom, zda bude koupě nemovitosti bezpečnou investicí, nebo začátkem vleklého právního problému.

👉 Sledujte další články blogu Realitní Liška Redika, kde se budeme detailně věnovat zákonným předkupním právům, skrytým právním vadám nemovitostí i rizikům při koupi investiční nemovitosti nebo prodeji nemovitosti.

Přihlaste se k odběru newsletteru Realitní Liška Redika nebo si přečtěte další článek.

<< předchozí článek | další článek >>