Liščí tip 1: Na katastru to není – a přesto to existuje

Skryté právní a technické vady očima realitní praxe

Mnoho kupujících se uklidní ve chvíli, kdy na listu vlastnictví nevidí žádná omezení. Jenže katastr nemovitostí není úplným obrazem skutečného stavu nemovitosti.

Katastr není zárukou bezproblémové nemovitosti

V realitní praxi se velmi často setkávám s větou:

„Na katastru je všechno v pořádku.“

List vlastnictví skutečně může působit uklidňujícím dojmem, protože neobsahuje žádné zjevné právní vady. To však neznamená, že nemovitost je bez rizik.

Některé zásadní problémy se do katastru vůbec nezapisují – a kupující na ně přijdou až ve chvíli, kdy už je situace složitá a nákladná.

Přístup k nemovitosti bez právního zajištění

Jedním z častých praktických příkladů je přístup k nemovitosti.

V katastru je dům veden jako samostatná parcela, ale příjezdová cesta vede přes sousední pozemek bez zapsaného věcného břemene.

Původní vlastníci se se sousedem „vždycky domluvili“.

Tato dohoda však nebyla právně zajištěna. Po změně vlastníka nemovitosti už soused nemusí mít vůli neformální domluvu respektovat a může cestu uzavřít nebo požadovat nájem.

Kupující se tak dostává do situace, kdy má dům, ale nemá k němu právně zajištěný přístup.

Nepovolené a nezkolaudované stavby

Dalším častým problémem jsou stavby, které fyzicky existují a jsou užívány, ale nikdy neprošly řádným stavebním řízením.

V praxi se jedná například o:

• garáže

• přístavby

• zimní zahrady

• obytná podkroví

Na katastru jsou vedeny pouze původní stavby. Kupující pak zjistí, že část domu je nepovolená nebo nezkolaudovaná, a nelze ji legálně užívat ani započítat do tržní ceny nemovitosti.

Hranice pozemků: plot není důkaz

Specifickou kapitolou jsou hranice pozemků.

Plot může stát desítky let na stejném místě, ale geometrický plán říká něco jiného.

Po koupi se může objevit soused s tvrzením, že část pozemku je jeho – a má pravdu. Takové spory jsou časově i finančně náročné a často končí soudním řízením, přestože na katastru bylo „vše v pořádku“.

Skryté technické vady po rekonstrukcích

Ze strany technického stavu se často objevují skryté vady po rekonstrukcích.

Například:

• vlhkost způsobená špatně provedenou hydroizolací,

• nová fasáda, která pouze zakrývá dlouhodobé problémy se zdivem.

Tyto vady nejsou na první pohled viditelné a v žádném veřejném registru je nenajdete.

Proč je realitní diagnostika klíčová

Právě proto je role zkušeného realitního makléře zásadní.

Nejde jen o zprostředkování obchodu, ale o schopnost:

• upozornit na právní vady nemovitosti,

• doporučit odbornou právní a technickou prověrku,

• chránit klienta před nepříjemnými překvapeními.

V realitách platí pravidlo:

To, co na katastru není, může mít větší dopad než to, co tam zapsané je.

🦊 Liščí tip

Nikdy se nespoléhejte pouze na list vlastnictví. Skutečná hodnota a rizika nemovitosti se odhalí až při důkladné realitní diagnostice.

👉 Chcete vědět, na co si dát pozor při koupi nemovitosti?

Přihlaste se k odběru newsletteru Realitní Liška Redika nebo si přečtěte další článek.

<< předchozí článek | další článek >>